区分所有法
復習：建築基準法上の制限2
専有部分と共有部分
専有部分
専有部分とは、
建物の構造上の独立した各部分を指します。
住居、店舗、事務所等の用途に供される
ことができる部分です。
住居として利用できる部分でも、
規約によって共有部分とすることができます。
また、その旨を登記することで第三者に対抗も可能です。
マンションの専有面積
マンションの専有面積は、
以下の2つの測定方法があります。
| 内法面積（壁の内側で測った面積） | 区分所有法、不動産登記規約 |
| 壁芯面積（壁の厚さの中心線で測った面積） | 建築基準法 |
不動産の販売広告に掲載される面積は
壁心面積が一般的です。
登記事項証明書（登記簿謄本）に記載される
床面積は一戸建ての場合壁芯面積ですが、
マンションの場合は内法面積です。
そのため、マンションの専有面積は
不動産広告と登記簿上の面積が異なります。
共有部分
共有部分とは、
専有部分以外の建物の部分を指します。
区分所有者全員の共有となり、
持分割合は各共有者が有する
専有部分の床面積の割合で決まります。
マンションの住人は
共有部分の管理義務を負う必要はありません。
| 分類 | 区分 | 具体例 |
| 法定共用部分 | 専有部分以外の建物の部分 | エントランス、廊下、階段、屋根、バルコニー、エレベーターホール等 |
| 専有部分に属しない建物の付属物 | 電気・ガス・水道の配線や配管設備、エレベーター設備等 | |
| 規約共有部分 | 専有部分として利用可 | 集合室、管理人室等 |
| 付属の建物 | 倉庫、車庫等 |
敷地利用権
敷地利用権とは、
区分所有建物の専有部分を所有するための
敷地に関する権利です。
敷地利用権には所有権の他、
地上権、貸借権、使用貸借権などがあります。
分離処分の禁止
敷地利用権は、
規約に別段の定めがない限り
専有部分と分離処分はできません。
専有部分が譲渡され、
所有権移転登記があった場合は
敷地利用権も移転します。
管理組合と管理者
管理組合
管理組合とは、
区分所有者全員による団体で
区分所有建物、敷地および付属施設の管理を行います。
区分所有者は自身の意思に関わらず
管理組合の構成員となり、
参加拒否や中途脱退はできません。
建物等の管理は区分所有法に従い、
集会の開催、規約の制定、管理者の配置により行われます。
管理者
管理者は区分所有者全員の代表として
共有部分の保存、集会の決議等を行います。
管理組合の理事長が管理者となることが
一般的です。
管理者の専任または解任については、
規約で別段の定めをすることができます。
例えば管理者を持ちまわり制にするなどです。
集会
区分所有法において、管理者は
少なくとも毎年1回集会を召集しなければなりません。
通常の集会の招集通知は、
原則として開催日の少なくとも
1週間前に会議の目的事項を示して
各区分所有者に発する必要があります。
集会の決議
- 建て替え（建物を取り崩して新築）：区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要
- 規約の設定、変更、廃止：区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成が必要
- 一般事項：区分所有者および議決権の過半数の賛成が必要
土地区画整理法
土地区画整理法の施行者
土地区画整理法の施行者は、
- 土地区画整理事業を行う者
- 都道府県
- 市町村
- 国土交通大臣
- 土地区画整理組合
- 土地区画整理会社
などです。
施行者は、土地所有者などの
個人でもなることができます。
仮換地
区画整理によって新しく割り当てられた
土地のことを換地といい、
区画整理によって土地を所有者等に
割り当てることを換地処分といいます。
仮換地とは、
換地処分の前に仮の換地として
指定される土地のことです。
施行者は仮換地を指定することができます。
仮換地が指定されると、
従前の宅地での使用・収益はできなくなります。
保留地減歩
施行者が事業資金調達を目的として
売却する土地を保留地といいます。
換地計画では、
一定の土地を換地として定めずに
保留地として確保することができます。
これを保留地減歩といいます。
農地法
| 農地等の転用・売買・貸借 | 許可・届出 |
| 農地の、農地以外のものへの転用 （権利移動、一時的な転用を含む） |
都道府県知事の許可 （指定市町村区域内は市町村長） |
| 市街化区域内にある一定の農地の農地以外のものへの転用（一時的も含む） | 農業委員会への届け出 ※都道府県知事の許可は不要 |
| 農地または採草牧草地の、そのままの状態での売買・貸借権の設定 | 農業委員会の許可 |
農家が所有する採草牧草地に
自宅を建設する場合には
農地法による許可や届け出は必要ありません。
