借地借家法（借地権と借家権）

不動産の賃貸借

不動産の賃貸借契約とは、
賃貸人が賃借人に土地や建物を使用させることを
約束し、賃借人が賃料を支払い、契約終了時に
それらを返還することを約束する契約です。

借地借家法

借地借家法とは、
土地・建物の賃貸借契約に関する法律で、
借主を保護する目的があります。

借地借家法には

• 借地権（借地契約）
• 借家権（借家契約）

の2つがあります。

借地権

借地権とは、
他人の土地を借りて使用する権利のことです。

借地権には、地上権と賃借権があります。

地上権

地上権は建物の所有を目的としています。

土地の所有者の許諾がなくても
原則的にはその土地を貸したり
建物の売却や担保の設定ができます。

賃借権

賃借権は地上権とは異なり、

土地の所有者の許諾を得なければ
原則的には建物の建て替えや売却ができません。

その他、借地権には
満期時に更新が可能な普通借地権と
更新できない定期借地権があります。

言い換えると、
満期時に契約更新のない借地権が
定期借家権、それ以外が普通借地権です。

普通借地権

契約存続期間

契約時の存続期間	原則として30年 （両者の合意があれば30年超の契約も可） ・30年より長い契約：契約期間 ・30年より短い契約：30年とされる
更新後の存続期間	1回目の更新は20年 2回目以降は10年 （両者の合意があれば上記超の契約も可⇒その期間とされる）

堅固建物と非堅固建物の区別なく、
つまり居住用・事業用等の区別なく
どの建物にも該当します。

借地契約の更新

• 存続期間満了後、建物がある場合に限り、借主が望めば更新前と同条件での更新が可能となる
• 借地権設定者（地主）は正当な事由がない限り更新に関して異議を述べることはできない
  ⇒貸主に正当な理由がない限り、借主が希望すれば契約は更新できる
• 建物買取請求権：存続期間が満了し契約更新がない場合、借主は貸主に借地上の建物等の時価での買取を請求できる。しかし、借地権者の債務不履行による契約解除の場合は買取請求できない。

借地権の対抗要件

借地権者（借主）は借地権の登記を行うか、
または借地権の登記がなくても
自分名義の建物を所有していれば第三者に対抗することができます。

借地上の建物の譲渡

借地権者（借主）が所有する借地上の建物を
第三者に売却する際、

借地権設定者（地主）が
賃借権の譲渡を承諾しない場合、

建物を取得した第三者は、
借地権設定者（地主）に対して
当該建物の買取を請求することができます。

定期借地権

定期借地権には以下の3種類があります。

	一般定期借地権	①事業用定期借地権 ②事業用借地権	建物譲渡特約付 借地権
契約の締結	公正証書等の書面 ※公正証書でなくても可	公正証書に限る	書面でも口頭でも 契約可
契約存続期間	50年以上	①30年以上50年未満 ②10年以上30年未満	30年以上
利用用途	制限なし （居住用、事業用どちらも可）	事業用のみ 一部でも住居部分があるものは不可	制限なし
契約の更新	あり ※更新排除の特約があれば更新なしも可	①あり ※更新排除の特約があれば更新なしも可 ②なし	なし
借地権消滅時の建物買取請求	あり ※請求排除の特約があれば買取なしも可	①あり ※請求排除の特約があれば買取なしも可 ②なし	30年以上経過後に可能となる
建物再築による存続期間の延長	あり ※延長しない旨の特約があれば延長なし	①あり ※延長しない旨の特約があれば延長なし ②なし	あり ※延長しない旨の特約があれば延長なし
対抗要件	登記が必要（建物・借地権）
契約期間終了後 の返却状況	更地で返却	更地で返却	建物付で返却 ※借主の請求で引き続き建物利用可
地代等増減請求	あり
借地権の譲渡	可

借地借家法施行前に成立した借地権を
借地借家法施行後に更新する際は
旧借地権法が適用されます。

例えば、更新時に、貸主から借主に
一般定期借地権契約への切替えの申入れが
あった場合、借主は拒絶することができます。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約借地権とは、
一般定期借地権と事業用定期借地権に対し
30年以上経過後に土地上の建物を
借地権設定者（地主）に譲渡する旨を
借地権設定時に加えたものです。

30年以上経過後の契約期間満了時に
借地権者（借主）や建物の賃借人が
その建物の使用継続を請求した場合
借地権設定者（地主）と期間の定めのない
建物賃貸借契約がされたとみなされます。

借家権

借家権とは、
他人から建物を借りる権利のことです。

有償による建物であれば
居住用、事業用などの種類を問わず、
その貸借で借地借家法が適用されます。

契約期間満了後も
更新が可能な普通借家権と
更新できない定期借家権があります。

	普通借家権 （普通借家契約）	定期借家権 （定期借家契約）
契約締結	口頭でも書面でも可	書面契約 公正証書でなくても可
存続期間	1年以上 1年未満の契約の場合は期間の定めのない契約とみなされる	制限なし 1年未満の契約も可
更新	自動更新	更新なし ★条件付で再契約も可
契約解除・更新拒否条件	・貸主が解除する場合は、期間満了の6か月前までに正当な理由とともに借主に通知が必要 ・借主が解除する場合は、期間満了の3か月前までに申し入れ（正当な理由は不要、一般的には特約で定められる）	・契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6か月前までに借主に契約終了の通知が必要 ・床面積200㎡未満の居住用建物に限り、転勤など正当な理由があれば借主から中途解約できる
契約方法	制限なし	公正証書等の書面 ※公正証書でなくても可
賃料特約	増額なし：有効 減額なし：無効	有効

普通借家契約のポイント

借家権の対抗要件

普通借家契約において、賃借人（借主）は
その建物の賃借権の登記がなくても
建物の引き渡しがあれば、
その後に建物の所有権を取得した者に対し
建物の賃借権を対抗することができます。

つまり、引き続き入居可能ということです。

定期借家契約のポイント

契約締結時の注意点

定期借家契約を締結する際
賃貸人（貸主）は賃借人（借主）に対し
あらかじめ、契約更新がなく、期間満了により
建物の賃貸借が終了する旨を記載した
書面を交付し、説明しなければなりません。

契約終了時の注意点

定期借家契約において、
賃貸借期間が1年以上の場合、

賃貸人（貸主）は、原則として
期間満了の1年前から6か月前までの間に
賃借人（借主）に対して、期間満了により
契約が終了する旨の通知をしなければ、
契約終了を賃借人（借主）に対抗できません。

再契約の条件

定期借家契約は原則として、
契約期間満了後に賃借人（借主）は
撤去する必要があり、契約の更新はできません。

しかし、賃貸人（貸主）との双方で
期間満了後に契約を更新する旨の合意を
していた場合は、再契約が可能です。（★）

造作買取請求権

造作買取請求権とは、
賃借人（借主）が賃貸人（貸主）の同意を得て
取り付けた畳やエアコン等の造作を、

契約満了時に
貸主に時価で買い取るよう請求できる権利のことです。

賃貸人（貸主）が賃借人（借主）に
造作買取請求権を放棄させる
（＝借主は貸主に請求できない）特約は有効です。

経年変化等による原状回復義務

賃借人（借主）の通常使用により生じた
自然的発生の損耗（経年変化等）によって、
建物の価値が下がっても
借主に原状回復義務はありません。