宅地建物取引業
宅地建物取引業を行うためには、
一般的に「宅建」と呼ばれる
宅地建物取引士の免許が必要です。
宅地建物取引業とは
以下の3つに該当する取引のことです。
- 土地・建物の売買、交換を自ら行う
- 土地・建物の売買、交換、賃借を代理で行う
- 土地・建物の売買、交換、賃借の媒介を行う
| 契約の種類 | 自ら | 代理 | 媒介 |
| 売買 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 交換 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 賃借 | × | 〇 | 〇 |
宅地建物取引士
宅地建物取引業を営む者は、
事務所に従事する従業員の
5人に1人の割合で、
専任の宅地建物取引士を置くことが法律で定められています。
例）従業員3人の場合は1人、6人の場合は2人
宅地建物取引士の独占業務
- 重要事項の説明
宅地建物取引士証を提示して、契約前に説明を行わなければならない。 - 重要事項説明書に記名・押印をする
- 契約書に記名・押印をする
重要事項の説明を行うのは、必ずしも専任の宅地建物取引士でなくてもよい
宅地建物取引業者の媒介契約
- 宅地建物取引業者は、媒介契約を締結した時、遅延なく契約事項を記載した書面を作成し、記名押印のうえ依頼者に交付を行うことが義務付けられている
- 媒介契約を締結した場合は、買主から宅地建物取引業者に対して仲介手数料が発生する
- 媒介契約には
①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約
の3種類があり、それぞれ契約の内容が異なる
媒介契約一覧表
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数業者への依頼 | 〇 | × | × |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | × |
| 有効期限 | なし | 最長3か月 | 最長3か月 |
| 依頼者への 報告義務 |
なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定物流機構への物件情報の登録義務 | なし | 7日以内 | 5日以内 |
自己発見取引とは、
依頼者自身が取引相手を見つけて、その相手と取引を行うことです。
指定流通機構とは、宅地建物取引業者間で不動産情報を交換するために、宅地建物取引業法第50条の2の5の規定により、国土交通大臣が指定した公益法人のことである。
全国では地域ごとに次の4つの公益法人が「指定流通機構」として指定されている。1．公益財団法人 東日本不動産流通機構
2．公益社団法人 中部圏不動産流通機構
3．公益社団法人 近畿圏不動産流通機構
4．公益社団法人 西日本不動産流通機構
宅地建物取引業者の報酬限度額
売買の報酬限度額
宅地建物取引業者が売買の際に
受け取ることができる報酬には限度があります。
限度額は売買代金により、
以下の算式により求められます。
| 売買代金 | 報酬限度額の算式 |
| 200万円以下 | 売買代金×5％ |
| 200万円超400万円以下 | 売買代金×4％＋2万円 |
| 400万円超 | 売買代金×3％＋6万円 |
賃貸の報酬限度額
宅地建物取引業者が賃貸の際に
受け取ることができる報酬は、
借主と貸主の双方から賃料の1か月分です。
売買、賃貸ともに
依頼者の合意があってもこれらの限度額を超えてはいけません。
手付金と契約解除
手付金とは、
契約成立の合意を確認するために
買主（顧客）から売主（業者）に支払われるお金のことです。
売主は買主から代金の2割を超えて
手付金を受け取ることはできません。
ただし、取引が業者同士の場合はこの限りではありません。
本契約を解除したい場合は、
以下の条件で契約解除可能となります。
- 買主からの申し出：手付金を放棄すれば契約解除可
- 売主からの申し出：手付金の2倍を買主に支払えば契約解除可