不動産登記
不動産登記制度とは、
不動産登記記録（登記簿）に
不動産の物理的概要と権利関係を記録して公開する制度です。
不動産の正当な権利を公示し、
不動産取引の安全性と円滑化を図るのが目的です。
不動産登記記録（登記簿）
不動産登記記録（登記簿）には
不動産の所在や所有者の住所・氏名や
権利関係などが一筆の土地または
一つの建物ごとに記載されています。
※「筆」は土地登記上で土地を数える単位
不動産登記記録（登記簿）の交付申請
法務局（登記所）に手数料を納付すれば
誰でも不動産登記記録（登記簿）を交付申請することができます。
インターネットのオンライン請求も可能です。
しかし、受領は郵送または登記所の窓口でのみ可能です。
不動産登記記録（登記簿）の構成
FP3級の復習に加えて、
さらに詳しく確認しておきます。
表題部
表題部には表示（物理的状況）に関する
事項が記載されています。
- 土地の所在、地番、地目、地積（土地の面積）
- 建物の所在、家屋番号、構造、床面積
区分建物（分譲マンション等）の床面積は
壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の
内法面積で記録されます。
一方区分建物を除く建物（一戸建て等）の
床面積は水平投影面積（内法面積）ではなく
壁芯面積で記録されます。
建物の登記記録に記載されている
土地の地番や家屋番号は、
市町村が定める住居表示の住居番号とは一致していません。
権利部
権利部には権利に関する事項が記載されています。
甲区
所有権に関する事項、具体的には
所有権の保存、移転、仮登記、差押え
などが記載されています。
仮登記とは、
将来の本登記の順位のために行う登記です。
仮登記に基づいて本登記を行った場合は
本登記の順位は仮登記の順位に従います。
ただし、仮登記には対抗力がないため、
所有権移転の仮登記が行われた後でも
抵当権設定登記ができます。
乙区
所有権以外の権利に関する事項、
抵当権、賃借権、借地権、地上権
などが記載されています。
不動産登記の注意点
- 不動産登記には公信力がないため、不動産取引において正しいと信用していた登記記録の内容が異なっていた場合でも法的に保護されない。
- 同一の不動産について二重の売買契約が締結された場合、売買契約の締結の順番に関わらず、原則として、所有権移転登録を先にした者が所有権を取得する。
- 不動産登記の申請をした名義人に対し、法務局から登記識別情報が通知されるが、この登記識別情報は一度通知されると再通知（再作成）はしてもらえない。
- 権利に関する登記の抹消を申請する際、登記上の利害関係を有する第三者がいる場合は、その第三者の承諾が必要。
例）第三者を権利者とする抵当権の登記を抹消せずに所有権を移転した場合、買主が購入後、その抵当権が実行され、不動産の所有権を失う恐れがある。 - 不動産登記記録（登記簿）において、土地の所有者とその土地の上にある建物の所有者が異なる場合は、土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても借地権が設定されていることがある。
- 借地上の建物の賃借人は、その土地の登記記録に借地権設定の登記がなければ借地権を対抗できない。
公図
公図は地図に準ずる図面として
登記所に備え付けられています。
一般に、対象とする土地の位置関係等を
確認する資料として利用されています。
不動産の価格
公的機関が発表する
土地の価格は以下のように分類されます。
| 公示価格 | 基準地標準価格 （都道府県地価調査） |
相続税評価額 （相続税路線価格） |
固定資産税評価額 | |
| 内容 | 一般の土地取引の指標になる1㎡当たりの価格 | 都道府県知事が公表する基準地の標準価格。公示価格を補完 | 相続税や贈与税の計算の基礎となる価格 | 固定資産税や不動産取得税、都市計画税等の計算の基礎となる価格 |
| 決定機関 | 国土交通省 （土地鑑定委員会） |
都道府県 | 国税庁 | 市町村 （東京都23区の場合は都） |
| 基準値 | 毎年1月1日 | 毎年7月1日 | 毎年1月1日 | 3年ごとに評価替え 前年1月1日 |
| 発表日 | 3月下旬 | 9月下旬 | 7月上旬 | 4月上旬 |
| 価格水準 | 100％ | 100％ | 80％ | 70％ |
※価格水準とは、公示価格を100％としたときの水準を示しています。
不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価は
不動産鑑定士のみ行うことができ、
不動産鑑定評価基準をもとに行われます。
鑑定評価にあたっては、原則として、
以下の三方法が併用されます。
- 原価法
- 取引事例比較法
- 収益還元法
原価法
原価法とは、
価格時点における対象不動産の
再調査原価（現時点で買い直す場合の価格）
を求め、経年劣化等の現価修正を行って
不動産価格を求める手法です。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、
市場で現実に発生した類似の取引事例を参考に、売り急ぎや買い進みがある場合は事情補正を、価格時点が異なる場合は時点修正を行い、地域要因や個別的要因の比較を行って不動産価格を求める手法です。
ただし、投機的取引を含めてはいけません。
収益還元法
収益還元法とは、
家賃や売却価格など不動産が将来生み出すであろう期待純収益（収益−費用）から不動産価格を求める手法です。
実際に賃貸の用に供されていない
自用の不動産価格を求める際にも使用できます。
収益還元法には以下の2つがあります。
直接還元法
直接還元法とは、
対象不動産の一期間の純収益を
還元利回りで還元することにより
不動産価格を求める手法です。
還元利回りとは、投資額に対する
年間の賃料収入の割合のことです。
例えば、純収益が1,000万円で
還元利回りが10％の場合、
1,000万÷10％＝1億円
が対象不動産の価格となります。
DCF法（Discount Cash Flow）
DCF法とは、
連続する複数の期間に発生する純利益
および復帰価格（将来の転売価格）を、
その発生時期に応じて現在の価格に
割り引いて合計し、不動産価格を求める手法です。