土地の有効活用
土地の有効活用方式には
以下のように様々な方式があります。
| 等価交換方式 | 土地所有者が土地を拠出する一方でディベロッパーが建設費等の全部または一部を拠出し、各々の出資割合に応じて権利を分配する方式 |
| 事業受託方式 | ディベロッパーに調査、事業計画、建設、管理運営の一切を任せる方式 |
| 建設協力金方式 | 土地所有者が建物に入居予定のテナント等の事業会社から預かった保証金を充てたり建設資金を借り受けたりして、事業会社の要望に沿った店舗等の建物を建設し、その店舗等を事業会社に賃貸する方式 |
| 土地信託方式 | 信託銀行に土地の管理運営を任せ、配当を受ける方式 |
| 定期借地権方式 | 定期借地権を設定した土地を貸し、地代を受ける方式 |
| 自己建設方式 | 土地所有者が自ら事業計画、資金調達、建設、管理運営までを行う方式 |
ディベロッパーとは、
宅地造成、マンション分譲、事業開発等を行う企業のことです。
不動産投資の利回り
不動産投資の採算性を示す指標に
表面利回りと実質利回りの2つの利回りがあります。
表面利回り（単純利回り）
表面利回り（単純利回り）とは、
年間収入合計額（賃料）の総投資額（物件購入価格）に対する割合を示しています。
表面利回り（単純利回り）％＝年間収入合計÷投資総額×100
純利回り（NOI利回り）
純利回り（NOI※利回り）とは、
年間収入額から年間経費を差し引いた純収入をもとに計算する実質利回りのことです。
ネット利回り、キャッチプレートなどともいわれます。
※Net Operating Incomeの略で純収益という意味です。
純利回り（NOI利回り）％＝純収入÷投資総額×100
例）
投資総額3,000万円の賃貸用不動産の年間収入額が500万円、年間費用の合計額が200万円の場合、
純利回り（NOI利回り）はいくらか？
投資総額3,000万円の賃貸用不動産の年間収入額が500万円、年間費用の合計額が200万円の場合、
純利回り（NOI利回り）はいくらか？
（500-200）÷3,000×100＝10％
不動産の証券化
不動産の証券化とは、
不動産の収入を裏付けとして有価証券を発行することです。
不動産を証券化すると
一つの不動産に対して、複数の投資家による投資が可能となり、個人では保有できない不動産を少額の資金で投資できます。流動性（換金性）が高い点もメリットです。
上場不動産投資信託（J-REIT）
証券化された不動産の主な商品が
上場不動産投資信託（J-REIT）です。
J-REITとは、複数の投資家から集めた資金を、オフィス、商業施設、住居、ホテル、旅館、物流などの不動産で運用し、そこから得た利益（主に賃貸収入）を投資家に分配する仕組みです。