不動産登記と評価

不動産登記

不動産登記とは、
以下の内容が法務局（登記所）の登記簿に
記載され、一般に公開されることです。

一般に公開されるということは
誰でも見ることができるということです。

不動産登記は一つの不動産
（一筆の土地、一つの建物）ごとに
作成されます。

一筆いっぴつというのは
土地登記簿上で土地の個数を表す単位だそうです。

登記簿は「表題部」と「権利部」に区分され、
権利部はさらに「甲区」と「乙部」に区分されています。

不動産登記簿は以下のような構図で
作られています。

表題部には表示に関する事項が
記載されています。具体的には、

権利部には権利に関する事項が
記載されていて、
甲区と乙区に分かれています。

甲区には所有権に関する事項、
具体的には、所有権保存登記、所有権移転登記などが記録されています。

乙区には所有権以外に関する事項、
具体的には、抵当権、賃借権、地上権、使用権、先取特権、地役権、配偶者居住権などが記録されています。

インターネットで検索すると
不動産登記簿の見本がたくさん見つかります。

不動産知識が全くない場合は
実際に表題部や権利部がどのように
書かれているのか確認しておくと、
頭に入りやすいと思います。

不動産登記の役割は、
「自分がこの土地、建物の所有者（権利者）である」と第三者に主張するためのものです。

これを対抗力といいます。

不動産登記をしていなければ、
不動産に関する権利を主張できず
第三者に対抗することができません。

また、二重譲渡があった場合には、
先に登録を済ませた者が所有権を主張できます。
つまり早い者勝ちです。

さらに、不動産登記簿には公信力がないため
捏造された登記簿を信用して取引をしても
保護されない点にも注意が必要です。

	公示価格	基準値標準価格（都道府県地価調査）	相続税評価額（相続税路線価格）	固定資産税評価額
内容	一般の土地取引の指標になる価格	公示価格を補完	相続税や贈与税の計算の基礎となる価格	固定資産税や不動産取得税、都市計画税等の計算の基礎となる価格
決定機関	国土交通省（土地鑑定委員会）	都道府県	国税庁	市町村（東京都23区の場合は都）
基準値	毎年1月1日	毎年7月1日	毎年1月1日	3年ごとに評価替え前年1月1日
発表日	3月下旬	9月下旬	7月上旬	3月下旬～4月上旬
評価水準	100％	100％	80％	70％

現在その不動産を購入するといくらになるか
という再調達原価を求め、
それに対して経年劣化などで価格が下がった分を
減額した不動産価格（現価修正）を算出する方法

近隣地域や類似地域の不動産の取引事例や
類似不動産を参考に、
事情補正や修正などを加えて不動産価格を算出する方法

不動産から発生する地代や賃貸等の収入から、
将来期待される純収入を基準に不動産価格を算出する方法

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