建築基準法上の制限1

建築基準法上の道路と制限

建築基準法でいう道路とは、
道路幅4m以上の道路＝幅員ふくいんを指します。

しかし、建築基準法が施工された時に
既に建物が建ち並んでいる幅員4m未満のもので、特定行政庁が指定した道路＝2項道路は、例外として認められています。

建築物の敷地は、原則として
建築基準法上の幅員4m以上の道路に、
2m以上接している必要があります。

これを接道義務といいます。

幅員4m未満の2項道路では、
道路の中心線から2m下がった位置を境界線とみなし、境界線からはみ出てしまった部分には建築ができないことになっています。

これをセットバックといいます。

建ぺい率とは、
敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことです。

建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積

例）

幅員6mの市道に12m接し、面積が300㎡である敷地に、建築面積が120㎡、延べ面積が180㎡の2階建ての住宅を建築する場合、この住宅の建ぺい率は？

120÷300＝0.4×100＝40％

敷地に建てられる面積の上限
＝最大建築面積は決まっていて、
敷地面積に用途ごとに定められた建ぺい率の上限を乗じて算出することができます。

最大建築面積＝敷地面積×指定建ぺい率

例）

敷地面積が600㎡の土地で、
指定建ぺい率が70％の地域の場合の
最大建築面積（建築面積の上限）は？

600×0.7＝420㎡

指定建ぺい率が異なる複数の用途地域にまたがる場合、建ぺい率は加重平均で算出します。

加重平均＝各土地の建築面積の合計÷敷地面積の合計

例）

敷地面積が300㎡で建ぺい率が80％の地域Aと、敷地面積が200㎡で建ぺい率が60％の地域Bにまたがる用途地域の建ぺい率は？

地域Aの最大床面積：300㎡×80％＝240㎡
地域Bの最大床面積：200㎡×60％＝120㎡
240+120＝360㎡←建物の建築面積

360÷（300+200）×100＝72％

以下の場合、建ぺい率の上限が緩和されます。

1	特定行政庁が指定する角地である	＋10％
2	防火区域内にある耐火建築建物で指定建ぺい率が80％の地域外である
3	準防火地域内にある耐火建築建物、または準防火建物である
4	上記の1と3、または2と3の条件を満たしている	+20％
5	防火区域内にある耐火建物で、かつ指定建ぺい率が80％である	制限なし建ぺい率100％

容積率とは、
建築物の敷地面積に対する延べ面積のことです。

延べ面積とは建物各階の床面積の合計のことを表します。
延床面積、建物面積とも呼ばれます。

容積率＝延べ面積÷敷地面積

敷地に建てられる延べ面積の上限
＝最大延べ面積は決まっていて、
敷地面積に用途ごとに定められた容積率を乗じて算出することができます。

最大延べ面積＝敷地面積×指定容積率

例）

敷地面積が500㎡の土地で、指定容積率が300％の地域の場合、最大延べ面積は？

500×3＝1,500㎡

前面道路の幅員が12㎡未満の場合は、その幅員に対して定められた法定乗数を乗じたものと、各用途地域で定められた容積率のいずれか低い方を容積率と定める
法定乗数：住居系地域は4/10、それ以外の地域は6/10
角地などで幅員が2か所以上ある場合は、最も大きな幅員を適用する

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1	特定行政庁が指定する角地である	＋10％
2	防火区域内にある耐火建築建物で指定建ぺい率が80％の地域外である
3	準防火地域内にある耐火建築建物、または準防火建物である
4	上記の1と3、または2と3の条件を満たしている	+20％
5	防火区域内にある耐火建物で、かつ指定建ぺい率が80％である	制限なし建ぺい率100％