住居用不動産の譲渡に関する特例

不動産譲渡所得

不動産譲渡所得とは、
土地・建物を譲渡したことにより発生する所得のことです。

不動産において譲渡というのは
ほとんどの場合売買によるものです。

譲与所得は分離課税です。
所得税と住民税が課せられ、
他の所得と区別して計算されます。

所得費

所得費とは、
譲渡資産の取得に要した額（購入代金）
およびその後の設備費用や改良費のことを指します。

例えば、建築費、改良費、設備費、仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、印紙税等です。

ただし、固定資産税と都市計画税は
取得費に含まれません。

取得費が不明な場合は、
譲渡価格の5％を取得費とすることが可能です。
これを概算取得費と呼びます。

譲渡費用

譲渡費用とは、
資産を譲渡するために発生した費用のことを指します。

例えば、仲介手数料、賃借人への立退料、建物の取り壊し費用、印紙税等です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得は長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されます。

譲渡所得の税額を計算する際に、
長期譲渡所得と短期譲渡所得によって税率が異なる点が影響します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除とは、

所有・居住期間の長短に関係なく、
譲渡所得から最高3.000万円まで控除できる特例です。

上記と重複しますが、要件をまとめると以下です。

1. 居住用財産であること
2. 配偶者や子、親族などへの譲渡ではないこと
3. 居住しなくなってから3年を経過する年の12月31日までに譲渡が完了していること
4. 譲渡した年の前年、前々年に「3,000万円の特別控除」「居住用財産の譲渡損失についての損益通算および繰り越し控除の特例」の適用を受けていないこと
5. 譲渡した年、その前年、前々年に「居住用財産の買い換えや交換の特例」の適用を受けていないこと
6. 譲渡した家屋や敷地等について、収用や空き家の特別控除の適用を受けていないこと

居住用財産の軽減税率特例

居住用財産の軽減税率特例とは、

譲渡した年の1月1日時点において
所有期間が10年超の居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合、6,000万円以下の部分について14％（所得税10％※、住民税4％）の軽減税率が適用される制度です。

居住用財産の軽減税率特例は、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の特例にあたります。

※2013年1月1日から2037年12月31日まで
の期間に得られた所得に対しては
所得税に復興特別所得税（2.1％）が上乗せされます。

特定の居住用財産の買い換え特例

特定の居住用財産の買い換え特例とは、

譲渡した年の1月1日時点において
居住および所有期間が10年超の居住用財産を買い換えした場合、譲渡益に対する税金を将来に繰り延べられる制度です。

買い換えの適用要件は以下です。

1. 旧居住用財産の譲渡額が1億円以下であること
2. 譲渡した年の1月1日時点において所有期間が10年超かつ、居住期間が10年以上
3. 買い換えた新居用財産の床面積が50㎡以上、かつ敷地面積が500㎡以下

この制度は「居住用財産の3,000万円の特別控除」および「居住用財産の軽減税率の特例」との併用はできません。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例とは、

被相続人の居住用財産（空き家）を相続・遺贈により取得して譲渡した場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる特例です。

この特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住用となっていた家屋で、以下の3点に当てはまるものをいいます。

1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと（旧耐震基準）
2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと
3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

また、「被相続人居住用敷地等」とは、相続の開始の直前において「被相続人居住用家屋」が建っていた敷地を指します。

特例の適用要件は以下です。

1. 相続開始から3年超過する年の12月31日までに譲渡する
2. 譲渡総額が1億円以下であること
3. 相続開始から譲渡まで、事業用・貸付用・居住用に供されていなかったこと
4. 譲渡時に一定の耐震基準を満たす居住用財産を譲渡する、もしくは家屋と敷地等をセットで譲渡する、または居住用財産を取り壊して更地のみを譲渡する
5. 確定申告を行う

居住用不動産の譲渡損失の繰り越し控除の特例

居住用不動産の譲渡損失の繰り越し控除の特例とは、

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の居住用財産を譲渡し、譲渡損失が発生した場合、

住宅ローンを利用して新たな居住用財産を購入した際に、一定要件のもとに他の所得との損益通算や、翌年以降3年間にわたり繰越控除が可能となる特例です。