建築基準法

建築基準法とは、
建築物の敷地、構造、設備および用途
に関する最低基準を定めた法律です。

単体規定：建築物の安全、防火、衛生等の技術的規定
団体規定：良好な集団的建築影響の確保に関する規定

国民の生命、健康および財産の保護を図り
公共の福祉の増進に資することを目的としています。

建築基準法上の既存不適格建築物とは、
現行の建築基準法に抵触しているが
当法律が施行された時点では
すでに存在していた建築物のことを指します。

建て替える場合は、
現行の建築基準法を遵守する必要があります。

復習：建築基準法上の制限1

復習：建築基準法上の制限2

用途制限

建築基準法では、
用途地域ごとに建築可能な用途と
建築できない用途を定めています。

建築物の敷地が異なる用途地域に渡る場合
敷地の過半が属する用途地域の制限が適用されます。

住居系

商業系

工業系

診療所、保育所、公共浴場、神社、教会、派出所

〇

住宅、共同住宅、図書館、老人ホーム

〇

幼稚園、小・中学校、高校

〇

大学、高専、専修学校

〇

病院

〇

カラオケボックス

〇

ホテル・旅館

〇

用途地域

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
田園住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

道路の制限

建築基準法で道路と指定されるのは、

幅員：道幅が4m以上の道路
2項道路：都市計画区域にある幅員4m未満の道で特定行政庁により道路として指定されるもの（42条2項）

の2つです。

接道義務

建築基準法において建築物の敷地は
幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。

セットバック

2項道路では、
道路の中心線から2m下がった線を
みなし道路境界線として、

境界線からはみ出てしまった部分には
建築ができないことになっています。

そのため、敷地がみなし境界線まで
後退することをセットバックといいます。

新たな建築物はセットバック後の
敷地面積に基づいて立てられます。

道路の片側が川やがけ地の場合は、道路と川やがけ地との境界線から4ｍ道路を確保するようセットバックする

建ぺい率

建ぺい率とは、
敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことです。

建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積

最大建築面積＝敷地面積×建ぺい率の上限

建ぺい率の上限は
用途地域ごとに定められており、
上限が複数ある場合は都市計画で定められた数値となります。

建ぺい率の緩和

以下のいずれかの場合、
建ぺい率に10％が加算されます。

建ぺい率が80％以外の地域で、防火地域内にある耐火建築物および耐火建築物と同等以上の延焼防止性能の建築物、準防火地域内にある耐火建築物、準耐火建築物およびこれらの建築物と同等以上の延焼防止性能の建築物
特定行政庁の指定する角地にある建築物

上記、1と2の両方に該当する場合は
20％加算されます。

建ぺい率が80％の地域で、かつ防火地域内に耐火建築物やこれと同等以上の延焼防止性能の建築物を建てる場合、建ぺい率の制限はない（建ぺい率100％）

防火地域に耐火建築物を建築する場合、
建ぺい率は緩和されますが
容積率は緩和されません。

建ぺい率が異なる用途地域にまたがって建築する場合

建ぺい率が異なる地域に
建物の敷地がまたがっている場合は、

それぞれの地域の建ぺい率の上限に
それぞれの地域にかかる敷地の
全体敷地に占める割合を乗じた合計
（加重平均）が全体の建ぺい率となります。

例）
Q：
特定行政庁指定の角地500㎡の敷地に、以下の2つの建ぺい率が異なる地域にまたがって耐火建築物を建築する場合の建ぺい率は？

①第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％）で準防火地域の部分が200㎡
②商業地域（建ぺい率80％）で防火地域の部分が300㎡

A：
①（60％＋10％{準防火地域}＋10％{角地}）×200/500＝80％×2/5＝32％
②100％{建ぺい率80％の地域に耐火建築物の建築＝制限なし}×300/500＝60％

32＋60＝92％

容積率

容積率とは、
建築物の敷地面積に対する延べ面積のことです。

延べ面積とは建物各階の床面積の合計のことを表します。
延床面積、建物面積とも呼ばれます。

容積率＝延べ面積÷敷地面積

延べ面積の上限

前面道路の幅員が12㎡以上の場合

延べ面積の上限＝敷地面積×容積率

前面道路の幅員が12㎡未満の場合

延べ面積の上限＝①敷地面積×容積率or②敷地面積×（幅員×法定乗数）のどちらか小さい方
※法定乗数＝住居系用途地域：4/10、商業系・工業系用途地域：6/10

容積率の上限

前面道路の幅員が12㎡以上の場合

指定容積率がそのまま適用されます。

前面道路の幅員が12㎡未満の場合

以下のように容積率に制限があります。

住居系用途地域の場合：前面道路幅×4/10
その他の用途地域の場合：前面道路幅×6/10

上記の計算結果と指定容積率を比べて
小さい方が容積率の上限となります。

容積率が異なる用途地域にまたがって建築する場合

容積率が異なる用途地域に
またがって建築する場合、
容積率は加重平均（各土地の延べ面積の合計を敷地面積の合計で割る）で計算します。

防火地域・準防火地域

建築物の密集地域では、
火災等の災害に対する安全な街づくりのため
防火地域、準防火地域を定めることができます。

建物の構造制限

防火地域

3階建て以上、または延べ面積100㎡超
の建築物は耐火建築物としなければなりません。

準防火地域

地下を除く4階建て以上または
延べ面積1,500㎡超の建築物は
耐火建築物としなければなりません。

建築物の防火制限

建築物が防火地域と準防火地域、
にわたる場合、建築物の全部について
最も厳しい防火地域の規制が適用されます。

建築物の高さ制限

絶対的高さ制限

建築基準法により、
第一種・第二種低層住居専用地域、
田園住居地域では10mまたは12ｍを
超える建築物を建築できません。

これを絶対的高さ制限といいます。
地域により10mまたは12ｍの制限が決められています。

斜線制限

斜線制限とは、
土地の日照や通風を確保するために
建物の高さを制限するものです。

北側斜線制限：住居専用地域と田園住居地域が対象＜5mを超える建築物＞
道路傾斜制限：（道路高さ制限）すべての用途地域が対象＜すべての建築物＞
隣地斜線制限：第一種、第二種低層住居専用、田園住居地域以外が対象＜20mを超える建築物＞

日影規制

日影にちえい規制とは、
日照を確保するために定められた最低基準です。

冬至日において、対象区域内の土地に
一定時間以上の日影を生じさせるものは
日影規制が適用されます。

適用区域	対象建築物
第一種・第二種低層住宅専用地域、田園住宅地域	軒の高さが7mを超える建築物または地下を除く階数が3以上の建築物
第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域	高さが10mを超える建築物
用途地域の指定のない地域	①軒の高さが7mを超える建築物、または地下を除く階数が3以上の建築物 ②高さが10mを超える建築物のいずれか